Возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений
Здравствуйте!
Извините, если неправильно сориентировалась с разделом форума.
Помогите понять...пожалуйста.
Это касается только предприятий же, верно?
ведь тогда бы было явное противоречие статье 623
Если объектом аренды является нежилое помещение, которое будет использоваться под магазин - то предприятием оно являться не будет...я так понимаю ))
Если в Договоре аренды прописать, что Арендодатель не возмещает потраченных средств на неотделимые улучшения, произведенные Арендатором, ни во время действия Договора, ни после его окончания, независимо от того было ли получено согласие на проведение этих улучшений или не было, то это будет гарантией того, что Арендатор потом не потребует возмещения ему этих средств?
Посоветуйте, пожалуйста...
Извините, если неправильно сориентировалась с разделом форума.
Помогите понять...пожалуйста.
Цитата:Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятиеАрендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имуществанезависимо от разрешения арендодателяна такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Это касается только предприятий же, верно?
ведь тогда бы было явное противоречие статье 623
Цитата:Статья 623. Улучшения арендованного имущества2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя
. Если объектом аренды является нежилое помещение, которое будет использоваться под магазин - то предприятием оно являться не будет...я так понимаю ))
Если в Договоре аренды прописать, что Арендодатель не возмещает потраченных средств на неотделимые улучшения, произведенные Арендатором, ни во время действия Договора, ни после его окончания, независимо от того было ли получено согласие на проведение этих улучшений или не было, то это будет гарантией того, что Арендатор потом не потребует возмещения ему этих средств?
Посоветуйте, пожалуйста...
Comments
-
Добрый день!
Относительно статьи 662 ГК РФ вы правы. Она касается только аренды предприятия как имущественного комплекса. А статья 623 ГК РФ — часть общих положений об аренде. В вашем случае будет применяться именно статья 623 ГК РФ.
Однако насчет формулировки в договоре вы, на мой взгляд, перемудрили. В статье 623 ГК РФ прописана императивная норма. То есть ее нельзя изменить даже договором (когда пишут "если договором не предусмотрено иное" — это диспозитивная норма, которая разрешает сторонам установить в договоре иной порядок). Она не применяется лишь в случаях, предусмотренных законом.
Поэтому достаточно просто не давать арендатору согласия на неотделимые улучшения.
По поводу учета неотделимых улучшений рекомендую посмотреть
Минфин: в состав доходов арендодателя - «упрощенщика» включаются безвозмездно полученные неотделимые улучшения, которые арендатор произвел без его согласия
Безвозмездная передача арендодателю неотделимых улучшений арендованного имущества облагается НДС
Неотделимые улучшения: три ситуации для арендодателя -
Огромное спасибо за разъяснения..Это архисложная тема для меня...Стало несколько понятнее, но конечно не до конца.
То-есть если я напишу
Цитата:Арендодатель не возмещает потраченных средств на неотделимые улучшения, произведенные Арендатором, ни во время действия Договора, ни после его окончания, независимо от того было ли получено согласие на проведение этих улучшений или не было, то это не будет иметь законной силы?
Итак для того, чтобы полностью избежать оплаты за производство неотделимых улучшений надо просто не давать согласия на их совершение?
То-есть в пункте Договора написать , что Арендатор не имеет право производить какие-либо улучшения арендуемого помещения и его коммуникаций без согласия Арендодателя. Или необходимо описать подробнее - что будет входить в это понятие - перепланировка, реконструкция ..?
А если Арендатор будет это трактовать как капремонт, текущий ремонт?
В законе говоритьсяЦитата:Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.Если я в договоре аренды напишу, что Арендатор производит за свой счет капремонт, то у меня неизбежно возникнет обязанность на возмещение потраченных Арендатором средств?
А как этого избежать? И ведь по время капремонта Арендатор может произвести какие-то неотделимые улучшения...какой-то замкнутый круг получается или я не понимаю чего-то.. Как избежать коварства со стороны Арендатора, который может произвести ремонт и всяческие улучшения в своих нуждах, а потом свалить возмещение на Арендодателя?
Далее по поводуЦитата:Минфин: в состав доходов арендодателя - «упрощенщика» включаются безвозмездно полученные неотделимые улучшения, которые арендатор произвел без его согласия
То-есть к Арендодателю-физлицу это уже относиться не может... А к ИП на ОСНО? Если возникнет необходимость физлицу-арендодателю оформить ИП, то какую систему налогообложения выгодней в этом случае оформить?
В одной из предоставленной вами ссылке написано
Цитата:Несколько запутаннее ситуация с налогом на имущество. Дело в том, что законодательство о бухучете (а налог на имущество, напомним, основывается именно на данных бухучета) позволяет учитывать в качестве основных средств капитальные вложения в имущество. По своей сути неотделимые улучшения имущества как раз таковыми и являются.Поэтому судьба налога в данном случае полностью зависит от того, как организован учет у арендодателя. Если капитальные вложения в переданное в аренду имущество числятся на его балансе как основные средства, то автоматически возникает обязанность по уплате налога на имущество.Посоветуйте где и сто посмотреть на эту тему, тк ничего сказать по этому поводу вообще не могу. Есть нежилое помещение, которое переходит наследнику-физлицу и которое предполагается временно сдать в аренду, поэтому о каком-либо учете у арендодателя вообще невозможно сказать... Но если это необходимо, то может быть вы порекомендуете посмотреть информацию по этому вопросу.
Спасибо заранее за помощь. -
Добрый день.
Вы задали слишком много вопросов. Это нарушает правило форума "в одной теме — один вопрос".
Но главная проблема даже не в этом. По сути вы просите составить вам договор аренды и провести расчеты, связанные с выбором системы налогообложения. В рамках форума сделать это невозможно. Здесь можно задать конкретный, узконаправленный вопрос, подразумевающий ответ небольшого объема, и получить на него такой ответ.
Вы такой вопрос задали, я на него ответил.
А за составлением договора вам лучше обратиться к юристу, специализирующемуся на гражданском и налоговом праве. Он учтет все ваши пожелания, касающиеся ваших отношений с арендатором и ваши планы в отношении ремонтов, распределения затрат по ним и налогового учета этих ремонтов.
Чтобы стало понятнее, почему на форуме нельзя получить помощь, которая вам требуется, приведу пример.
Представьте, что у вас нулевые знания по строительству. На строительном форуме дилетант может узнать, в какой пропорции использовать цемент, песок и воду для изготовления раствора. А профессионал может уточнить какую-то деталь, которая ему неясна (при том, что всю картину в целом он себе неплохо представляет). Но там нельзя при нулевых знаниях проектно-сметную документацию на строительство дома, который вы задумали. Для решения такого вопроса надо нанимать архитектора.
Что же касается видов ремонтов, то можете почитать
Зачем бухгалтеру учиться различать разные виды ремонтов и как это сделать
Еще по этому поводу можно почитать учебник по гражданскому праву (главу, посвященную общим положениям об аренде) и соответствующие комментарии к ГК РФ. Если возьметесь читать, рекомендую брать книги под редакцией А. П. Сергеева, очень внятно и доступно изложено.
Но, повторюсь, на мой взгляд самостоятельные попытки решить все эти весьма сложные вопросы лучше оставить и нанять профессионала. Потому что чем глубже вы станете в это погружаться, тем больше вопросов у вас будет возникать. И вам придется либо оставить эту затею, либо самостоятельно пройти первую и вторую часть курса гражданского права (в университет на это уходит два года) и курс налогового права (полгода). Вряд ли это можно сделать на форуме.
